תמ”א 38 הנה המצאה ישראלית לפי מודל ה WIN-WIN שכל שלושת הגורמים המעורבים בה יהנו: הדיירים, הרשויות והיזם, בפועל מאז שנת 2005 שחוקקה היא לא מגיע למיצוי הפוטנציאל שלה וזאת דווקא בגלל הקשיים שמערימים כל אחד מאותם שלושת המעורבים.

 

ישראל נמצאת על קו השבר הסורי אפריקאי ובאזור זה מבחינה סטטיסטית התרחשו רעידות אדמה חזקות בכל 80-100 שנה בממוצע וקיימות לכך עדויות היסטוריות וארכיאולוגיות רבות, לאור העובדה שבעשרות השנים האחרונות לא נרשמה רעידת אדמה חזקה באזורנו, מדענים סבורים שקיים סיכוי לרעידת אדמה חזקה בעתיד הקרוב.

מהחשש שהרעידה תגרום להתמוטטות מבנים רבים ושתגרום לנזק רב עם אלפי הרוגים, ממשלת ישראל אישרה בשנת 2005 את תוכנית מתאר ארצית מספר 38 לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ”א 38).

התוכנית כוללת את המבנים שנבנו לפי היתר בניה לפני 1.1.1980 לפני שנכנס לתוקף תקן מחייב 413 לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זכאית לאשר אותה.

התוכנית שאושרה לא היתה מספקת ולכן הוכנסו בה בשנים האחרונות מספר עדכונים ותיקונים:

  • בשנת 2010 – תיקון מספר 2 שאפשר במסגרתה הריסה ובניה מחדש של הבניין.
  • בשנת 2003 – תיקון מספר 3 שהרחיב את הזכויות מכוח התמ”א לתוספת של 2.5 קומות
  • בסוף 2016 – תיקון מספר 3א’ שקבע תוספת של 1.5 קומות לבניין בן קומה אחת, 2.5 קומות נוספות לבניינים בני 2 קומות, 3 קומות לבניינים בני 3 קומות ו 3.5 קומות לבניינים בני 4 קומות ומעלה.
  • תיקון מס’ 4 לתמ”א שהחלטה לגבי הכנתו ניתנה לאחרונה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה, נועד לעודד ולתגבר את השימוש בתמ”א גם על מבני ציבור ובאזורי פריפריה, וכן לצורך עידוד השיפור של אמצעי המיגון בבניינים שנבנו בין 1980 ל -1992 שנקבעה חובת הקמת מרחבים מוגנים לדירות (ממ”דים וממ”קים)

מודל ה WIN-WIN

התוכנית הנה המצאה ישראלית הפועלת לפי עקרון ה WIN-WIN כל שלושת המעורבים בתהליך ירוויחו: הדיירים, היזמים/קבלנים והרשויות.

הדיירים יוכלו להנות ללא כל עלות מצידם מהשבחה, חיזוק ושיפוץ המבנים הישנים שלהם או לפי תמ”א 38/2 הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש במקומו וזאת באמצעות זכויות בנייה נוספות שיוענקו ליזמים/קבלנים. במידה ודיירי בניין אשר נכלל בתוכנית מעוניינים לבצע את הפרויקט, הם יערכו הסכם מחייב עם היזם/קבלן ויעבירו אליו את זכויותיהם על הגג לבניית תוספת הקומות בבניין, ובתמורה ובכפוף לאישור הרשויות הוא יחזק להם את המבנה מפני רעידות אדמה, יגדיל להם את הדירה בכך יוכל להוסיף להם חדר נוסף ממ”ד (מרחב מוגן דירתי) או ממ”ק (מרחב מוגן קומתי), מרפסת שמש, מעלית לבניין, ישפץ את הלובי וחדר המדרגות, יעצב ויחפה את חזית הבניין ויציג פתרון חנייה.

הרשויות – יוכלו לדאוג לשמירה על הביטחון של התושבים ולמגן אותם באמצעות חיזוק ומיגון הבניין כולל תוספת של חדרי ממ”ד שיגן מפני סכנת רעידת אדמה וטילים. יבצעו התחדשות עירונית ופתרון חברתי בהשבחת נכס גם לאלו שאין להם יכולת והוספת היצע דירות למחסור החמור הקיים כיום

היזם – יהנה מעסקה רווחית ללא צורך בהון עצמי גבוה לרכישה ומימון הקרקע

בפועל, התהליך תקוע, פחות מ 1,500 מבנים קיבלו היתרי בניה. הוא סובל מביורוקרטיה מסואבת וקשיים רבים המעכבים את מימוש הפרויקטים דווקא בגלל אותו משולש:

הדיירים שהרבה פעמים מנסים למקסם רווח והקושי שלהם להגיע ביניהם להסכמות

הרשויות המקומיות שהרבה מהן חוששות מתוספת יחדות דיור ללא דאגה או יכולת מימון לתשתיות הנדרשות עבורן כולל גני ילדים, בתי ספר פארקים מוסדות קהילתיים

והיזם – שמוצא עצמו מותש ומתוסכל מהתהליך המפרך מול הדיירים והרשויות

במידה והחלטתם לקדם תהליך לביצוע התמ”א 38 כדאי לשים לב לכללים הבאים:

ראשית, כמו בכל עסקה, ועל אחת וכמה כשמדובר בעסקה כל כך משמעותית, כדאי לבצע חקר שוק ומכרז יזמים/קבלנים על מנת שתוכלו להשוות נכון לא רק את תוספת הזכויות שלכם אלא גם את איכות הבניה והשירות של היזם הנבחר בהתבסס על ניסיונו בביצוע פרויקטים של תמ”א 38 לבקר פיסית בפרוייקטים, לשוחח עם הדיירים ולבקש מהם לתאר את התהליך ומידת האיכות והשירות של היזם.

יש למנות נציגות מוסכמת על הדיירים ולוודא שיש רוב נדרש מקרה הדיירים,  במידה ויש מתנגדים או סרבנים – לנסות ללמוד מדוע מתנגדים, לנהל נכון את המשא ומתן איתם, והכי חשוב לדעת לפשר בינהם כדי לקדם את הפרוייקט

תמ”א 38 עברה ועוברת שינויים רבים מאז חוקקה וחשוב לדעת ולהבין אותם, יזם שיבטיח לכם הצעות לא ראליות רק כדי להחתים אתכם על ההסכם איתו יכול לעכב לכם את הפרוייקט.

מומלץ לנהל מכרז עם לפחות 3-4 חברות מנוסות, להבין מהם את כל המידע הדרוש ולקבל מהן הצעה כתובה ומפורטת עבור הבניין שלכם כולל תכנית אדריכלית מוצעת לקומת קרקע ולקומה טיפוסית בבניין.

לאחר קבלת ההצעות, השוואתן, ביקור בפרוייקטים קודמים של היזם ובירור עם הדיירים שם לגבי טיב ואיכות העבודה, תוכלו לערוך סבב נוסף עם 2 החברות המועדפות שבו תכריעו מי החברה הטובה ביותר עבורכם.

תהליך בחירת היזם דורש הרבה מאוד זמן ואנרגיות, במידה ואינכם יכולים או רוצים לבצע זאת – תוכלו להסתייע בחברות מקצועיות ומומלצות המתמחות בנושא שינהלו עבורכם מכרז אובייקטיבי בהוגנות ושקיפות מלאה

בנוסף, לפני כל חתימה על טופס כלשהו חובה לבחור עורך דין שייצג אתכם אל מול היזם/קבלן שאת שכרו היזם ישלם, עו”ד שהנו בעל ניסיון ומומחיות בתחום התמ”א 38 שילווה אתכם בהליך ושיערוך עבורכם את החוזה ויציין בו את כל שלבי התהליך כפי שהתחייב היזם.

מאת: דני דניאל, מומחה נדל”ן ומנכ”ל מכון MNA מחקרי נדל”ן