מי הם באמת הזוכים במכרזי מחיר למשתכן?

על-פי בחינת מכון MNA מחקרי נדל”ן את תוצאות מכרזי מחיר למשתכן כ 22.5% עד 38% מהזוכים הנם בני המקום ויותר ממחצית הזוכים גרים בישובים המרוחקים מאזור הזכייה כך שאם יבחרו להשאר להתגורר במקום מגוריהם לא בטוח שיצליחו להשכירה בכלל או לכסות את החזרי המשכנתה ובנוסף, יאלצו להמשיך ולשלם שכירות גבוהה

השר כחלון החזיר אותנו במכרזי מחיר למשתכן לשנות החמישים כשהגיעו העולים החדשים לארץ וביקשו לגור בתל אביב העלו אותם על משאיות ושלחו אותם למעברות בדימונה. שיטת מכרזי מחיר למשתכן שקידם כחלון מאלצת זוגות צעירים רבים להתמודד בהגרלות בישובים המרוחקים מאוד ממקום מגוריהם הנוכחי כשחלקם מסתמכים על כך שישכירו את הדירה החדשה וכנגד יחזירו את המשכנתא

על-פי ניתוח נתוני דוח סטטיסטי מחיר למשתכן של משרד השיכון והבינוי מה 20..1.17 עולה שכ-22% עד 38% מהזוכים הנם בני המקום לעומת מעל מחצית מהזוכים שגרים בישובים המרוחקים מאזור הזכייה. בשמונת המכרזים של קריית מוצקין למשל, נמצא כי רק 21% מהזוכים הנם בני המקום לעומת 53% מהזוכים שאינם מגרים באזור חיפה והקריות אלא באזורים מרוחקים יותר כולל אזורי השרון, מרכז ודרום הארץ. 100 מהרוכשים בקריית מוצקין מתגוררים כיום בתל אביב ובירושלים.

כדי להמחיש את הסכנה הטמונה בכך, ניקח כדוגמה זוג צעיר שמתגורר כיום בשכירות בפתח תקוה בסמיכות לבני משפחתו ועובד במרכז הארץ אשר זכה בהגרלה ורכש דירה המוזלת כיום בכ-20-30% ממחיר השוק במסגרת מחיר למשתכן בקריית מוצקין, במשך כשלוש שנים של הבנייה, במידה ולא יהיו עיכובים, הוא ישלם שכירות גבוהה בפ”ת ובמהלכן יחל לשלם בנוסף גם את החזרי המשכנתה לפי קצב התקדמות הבנייה הכוללים בתוכם גם את הריביות לבנק שבמגמת עליה חדה ומתמדת בתקופה האחרונה וגם הצמדה למדד המחירים לצרכן. בנוסף, ישלם הצמדה למדד תשומות הבנייה לסכומים שטרם שילם, ואז לקראת מועד הכניסה לבית יצטרך להחליט האם להעתיק את מקום מגוריו לקריית מוצקין ולמצוא עבודה חדשה באזור או שישכיר את הדירה החדשה וזאת מכיוון שרוכש דירה בפרויקט “מחיר למשתכן” אינו רשאי למכור את דירתו לאחרים במשך 5 שנים, מיום קבלת החזקה בה.

במידה ויחליט להשכיר את דירתו החדשה ומאחר שכמוהו רכשו עוד זכאים מאזורים מרוחקים שירצו גם להשכיר דירתם במועד האכלוס, היצע השכירויות באזור יגדל וככל הנראה לא ידביק את הביקוש הנמוך יחסית של שוכרים מהאזור תופעה שתגרום להורדת מחירי השכירויות אם בכלל יצליח להשכיר וככה עלול למצוא עצמו הזוג משלם את השכירות הגבוהה במרכז יחד עם החזרי משכנתה בציפייה שהשכרת הדירה החדשה תחזיר חלק ממנה. למשל, אם הדירה תישאר ריקה וצריך לשלם החזר משכנתה של כ 3,300 ש”ח + כ 700 ש”ח ארנונה וועד בית – תיפול על המשפחה הוצאה של 4,000 ש”ח בנוסף לשכירות, ארנונה וועד שמשלמים על הבית שגרים בו – הוצאות הדיור שלהם יסתכמו בכ 9-10,000 ש”ח בחודש – יכולות למוטט כלכלית משפחה.

בנוסף, צריך לקחת בחשבון שחלק מהזוכים נטלו משכנתאות במסגרת מחיר למשתכן בשיעור של עד 90% משווי הדירה הנרכשת (כ 75% משווי מחיר השוק) וההחזרים עלולים לטפס עם עליית הריבית והמדד ולהכביד עליהם עוד יותר מה שאין להם גיבוי בעליית השכירויות על הבית החדש.

לסיכום, אם רוכשים דירה מרוחקת במסגרת מחיר למשתכן לצורך השכרתה – יש לקחת בחשבון את ההשלכות הכבדות של הוצאות דיור כפולות במידה והדירה תשאר ריקה, אך אם הכוונה לגור בה, התוכנית מעניקה הנחה משמעותית במחיר ולכן על משרד השיכון לתת קדימות משמעותית בהגרלות לתושבי האזור שאכן מתכוונים להתגורר בדירה החדשה שירכשו.
הכותב הוא מנכ”ל מכון MNA מחקרי נדל”ן ופורטל הנדל”ן israelreals.com.
תאריך: 29/01/2017